Si votre futur logement dépend d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, cet immeuble ou ce groupe d’immeubles est obligatoirement soumis au statut de la copropriété.
Le statut de la copropriété est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 en date du 17 mars 1967.
Un règlement de copropriété, en règle générale rédigé à notre initiative, vous sera alors remis, lors de la signature de votre acte de vente.
Ce règlement de copropriété organise le fonctionnement de votre copropriété conformément aux dispositions légales et règlementaires applicables. Il fixe vos droits et obligations ainsi que les règles de vie en commun. Il définit par ailleurs les parties privatives et les parties communes et précise les différentes catégories de charges de copropriété, leurs modes de répartition entre les copropriétaires et leurs modalités de paiement.
Notre conseil : conservez précieusement le règlement de copropriété.
Il constitue la charte de la copropriété.
LE RÔLE DU SYNDIC PROVISOIRE :
Avant même la première assemblée générale, nous désignons un syndic « provisoire » dont la fonction est notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à son entretien et de s’assurer du respect du règlement de la copropriété dès qu’elle sera constituée.
Sa mission première est de convoquer la première assemblée générale qui doit impérativement se tenir dans l’année suivant la constitution de la copropriété.
A l’occasion de cette première assemblée générale, la ratification de la désignation du syndic provisoire sera soumise à votre vote.
LA GESTION DE VOTRE COPROPRIéTé :
Elle est assurée sous la forme d’un syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité morale, qui regroupe l’ensemble des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires a pour objet de conserver et d’administrer les parties communes de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.
Les copropriétaires se réunissent, au moins une fois par an, en assemblée générale pour prendre les décisions nécessaires pour le bon fonctionnement de la copropriété.
Les conditions de vote et de majorité aux assemblées générales diffèrent suivant la nature des décisions à prendre ; la loi sur la copropriété les définit et, dans la plupart des cas, elles sont rappelées par le règlement de copropriété.
Vous devez être présent aux assemblées générales pour participer aux prises de décision concernant la copropriété et pour être ainsi informé des modifications relatives à son fonctionnement. Si vous ne pouvez pas y assister, nous vous conseillons de vous faire représenter par une tierce personne à laquelle vous pourrez donner mandat de vous représenter et voter pour votre compte.
Le syndicat des copropriétaires est représenté par un syndic, lequel, en principe, est un professionnel de l’immobilier soumis à un statut règlementé.
Ce syndic a notamment pour fonction :
- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ;
- d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes et de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir, pour chaque syndicat de copropriétaires, une compatibilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.
Enfin, le conseil syndical composé, en règle générale, de copropriétaires désignés par l’assemblée générale, assiste le syndic et contrôle sa gestion.
LES PARTIES COMMUNES ET LES PARTIES PRIVATIVES :
Le règlement de copropriété, annexé à votre acte de vente, définit ce qu’il faut entendre par parties communes et par parties privatives et les droits et obligations attachés à chacune d’elles.
LES PARTIES PRIVATIVES
Il s’agit des parties de bâtiments et de terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Elles sont la propriété exclusive de ce copropriétaire.
On peut citer parmi les parties privatives :
- l’intérieur des appartements,
- les enduits des murs intérieurs,
- les cloisons intérieures qui ne font pas partie du gros-œuvre, les revêtements de sol à l’exception du gros-œuvre.
LES PARTIES COMMUNES
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou, à tout le moins, de plusieurs d’entre eux.
Tous les biens et ouvrages d’intérêt commun sont considérés comme parties communes. Tout le monde peut les utiliser à condition de ne pas nuire aux autres propriétaires (stationnement abusif, encombrement des couloirs, troubles de voisinage…)
Sont, notamment, parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès aux immeubles,
- le gros-œuvre des immeubles, y compris les canalisations afférentes et qui traversent des locaux privatifs,
- les locaux de services communs,
- les passages et corridors.
Ces listes ne sont qu’indicatives et, en aucun cas, complètes.
La définition des parties communes et des parties privatives est donnée par le règlement de copropriété auquel il convient de se référer.
LES CHARGES DE COPROPRIéTé
Il existe deux catégories de charges de copropriété :
Les charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes. Il s’agit des charges se rapportant aux frais de gestion et aux frais engagés sur les parties communes de votre copropriété.
Ce sont principalement :
- Les frais de nettoyage et d’entretien des parties communes,
- Les dépenses relatives aux fluides,
- Les frais de gestion,
- La rémunération du concierge ou du gardien, les honoraires du syndic,
- Les cotisations d’assurances…
Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction des quotes-parts, souvent appelées tantièmes, qu’ils détiennent dans la copropriété.
Les charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs telles que par exemple, les frais d’ascenseur, les frais liés au chauffage, les antennes de télévision, …
Ces charges sont réparties en fonction de l’utilité potentielle de ces services collectifs et équipements communs pour chaque copropriétaire.
A titre d’exemple, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne supportent pas de charges liées au fonctionnement de l’ascenseur.
Les modalités de répartition des charges de copropriété sont déterminées par le règlement de copropriété.
Pour assurer le bon développement de la copropriété, le syndic adresse, trimestriellement, un appel de provisions sur charges, à chaque copropriétaire sur la base du budget prévisionnel, voté chaque année par l’assemblée générale des copropriétaires. Ces provisions sont destinées à régler, par exemple, les factures des fournisseurs de gaz, d’eau et d’électricité, les factures des entreprises de nettoyage…
Après approbation des comptes annuels de la copropriété par l’assemblée générale, le syndic procède à une régularisation des charges et adresse à chaque copropriétaire un décompte des charges dont il est redevable au titre de l’année considérée. Si les provisions versées au cours de l’année excèdent la dette réelle, l’excédent est imputé sur les charges à venir ; dans le cas contraire, le déficit est appelé par le syndic.
A RETENIR : Le syndic doit être informé, par écrit, de tout changement d’occupants de votre logement (emménagement/déménagement) et de vos changements d’adresse.